民泊の180日ルールとは？日数の数え方と超えそうなときの対処法

180日ルールとは

住宅宿泊事業法（民泊新法）では、「住宅宿泊事業」を、人を宿泊させる日数が1年間で180日を超えないもの と定義しています。つまり180日の上限は、運営上の努力目標ではなく、住宅宿泊事業として認められるための要件そのもの です。

民泊新法は、あくまで「住宅」を活用した宿泊サービスを想定した法律です。年間を通じてホテルのように営業する施設は旅館業法の許可を得て営むべき、という整理のもとで、住宅としての性格を保つための線引きとして180日の上限が置かれています。

届出制のしくみや事業者のその他の義務については、住宅宿泊事業法（民泊新法）とは？運営者が守る義務で全体像をまとめています。

日数の数え方

180日の数え方は、住宅宿泊事業法施行規則で次のように定められています。

項目	ルール
数える期間	毎年4月1日正午から翌年4月1日正午まで
1日の単位	正午から翌日の正午まで
数える対象	届出住宅に人を宿泊させた日

ポイントは、「日付」ではなく「正午から翌日の正午まで」を1日の単位にしている ことです。夜に到着して翌朝チェックアウトする一般的な1泊は、正午をまたぐ1区間に収まるため、1日と数えます。

また、期間は 年度（4月始まり） です。1月〜12月の暦年で数えていると、たとえば「1〜3月の宿泊分を前の年度に入れ忘れる」といった食い違いが起きやすいので注意しましょう。

カウントの具体例

よくあるケースで数え方を確認してみましょう。

1泊2日の予約

15時にチェックインし、翌日10時にチェックアウトする場合は 1日 です。チェックアウトした日を別に1日と数えることはありません。

3連泊の予約

3泊すれば 3日 です。宿泊者の人数は関係なく、1人でも5人でも3日として数えます。

同じ日に別のゲストが入れ替わる場合

午前中に前のゲストがチェックアウトし、同じ日の午後に次のゲストがチェックインした場合でも、正午を基準に区切るため、その夜の宿泊は 1日 として数えます。入れ替わりがあるからといって2日分になるわけではありません。

空室の日・清掃だけの日

予約が入っていない日や、清掃・メンテナンスだけを行った日は、人を宿泊させていないため カウントしません。

1つの届出住宅に複数の部屋がある場合

180日は 届出住宅ごと に数えます。届出住宅内の複数の部屋に別々のゲストを泊めた日も、その届出住宅の日数としては1日です。一方、届出住宅が2つあれば、それぞれに180日の上限があります。

個別のケースでの扱いに迷う場合は、届出先の自治体（保健所・民泊担当窓口）に確認するのが確実です。

自治体の条例による上乗せ制限

住宅宿泊事業法では、生活環境の悪化を防ぐために、都道府県などが条例で営業できる区域や期間を制限できる ことになっています。そのため、地域によっては180日よりも短い日数しか営業できない場合があります。

条例による制限の例としては、次のようなものがあります。

• 住居専用地域では 平日（月曜正午〜金曜正午など）の営業を認めない
• 学校の周辺などで、特定の期間の営業を制限 する
• 観光シーズン以外の期間に限る、など地域の実情に合わせた制限

条例の内容は自治体ごとに大きく異なり、改正されることもあります。届出をする前、そして運営中も定期的に、届出住宅のある自治体の条例を確認してください。

180日を超えるとどうなるか

180日を超えて人を宿泊させた場合、その営業は住宅宿泊事業の要件を満たさなくなります。その結果、旅館業法の許可を受けずに旅館業を営んでいる（無許可営業）とみなされるおそれ があります。

無許可営業は旅館業法上の罰則の対象です。また、住宅宿泊事業者としても業務改善命令・業務停止命令などの行政処分を受ける可能性があり、事業の継続そのものが難しくなりかねません。

上限を超えないためには、定期報告で申告する宿泊日数と、自分で把握している累計日数を一致させておくことが大切です。定期報告の内容と手順は民泊の定期報告とは？やり方・期限を解説で解説しています。

180日を超えそうなときの選択肢

稼働率が高く、180日の上限が見えてきた場合には、主に次のような選択肢があります。

予約の受付を調整する

最もシンプルなのは、残りの日数を見ながら 予約の受付期間や最低宿泊日数を調整する 方法です。単価の高い繁忙期に日数を優先して残しておく、といった配分の工夫も考えられます。

旅館業法の許可（簡易宿所など）を取得する

年間を通して営業したい場合は、旅館業法の許可 を取得して旅館業として営業する方法があります。日数の上限はなくなりますが、用途地域の制限や、建築基準法・消防法上の設備要件などを満たす必要があり、物件によっては改修が必要になります。

特区民泊を検討する

国家戦略特区の制度を活用した「特区民泊」は、180日の上限がない代わりに、最低宿泊日数などの独自の要件があります。実施している地域が限られ、新規の受付状況も自治体によって異なるため、対象地域にある場合は自治体の最新情報を確認 してください。

民泊以外の期間は賃貸として活用する

民泊として営業しない期間を、マンスリーマンションなどの賃貸借 として活用する方法もあります。この場合は宿泊ではなく賃貸借契約になるため、宿泊とは別のルール（契約形態や期間など）に従う必要があります。

宿泊日数を正確に把握する方法

180日ルールを守るうえで欠かせないのは、「いま何日泊めたか」をいつでも正確に答えられる状態 にしておくことです。次のような工夫が役立ちます。

• 予約ごとに チェックイン・チェックアウトの日付を記録 し、泊数を数えられる形で残す
• 偶数月の 定期報告で申告した宿泊日数を年度ごとに合算 し、累計を管理する
• 複数の予約サイトを使っている場合は、予約情報を1か所に集約 して二重計上や漏れを防ぐ
• 年度の切り替わり（4月1日正午）をまたぐ予約は、どちらの年度に入るかを意識して数える

宿泊日数の根拠になるのは、日々の宿泊者名簿と予約の記録です。名簿の記載事項や保存期間については宿泊者名簿の書き方完全ガイドで解説しています。

宿泊者名簿の管理システムを使えば、予約と宿泊者名簿から報告期間ごとの宿泊日数を自動で集計できます。日数の数え間違いを防ぎ、上限が近づいたときに早めに手を打てる状態を作っておきましょう。

※ 本記事は2026年10月時点の一般的な情報をもとにしています。条例の内容や運用は自治体ごとに異なるため、最新の情報は観光庁（民泊制度ポータルサイト）や届出先の自治体で確認してください。